近半個小時時間，樣板房里人來人往，但僅有一對是真正的看房客戶，其他幾乎都是身著白襯衫打著領帶的中介——這是深圳新盤實地劍蘭郡近日的現場。

　　金九銀十失掉成色，這種現象在10月之后愈發明顯。

　　深圳中原地產統計數據顯示，截至10月21日，深圳共有23個新盤入市，其中住宅推貨量4755套，開盤去化率僅約28%。相比今年上半年50%的平均開盤去化率，這個數據幾乎“腰斬”。

　　據經濟觀察報不完全統計，近兩周開盤的一系列項目，入市當天去化率低于20%的就有5個樓盤。

　　不少開發商目前的心態是將推貨時間往前安排，并提高渠道傭金，加大折扣。

10月開盤去化率僅約28%

　　10月24日下午，深圳羅湖區紅桂路實地劍蘭郡地下一層營銷中心的入口處，一長排座位上依次擺放著中原、鏈家、美聯、樂有家等中介機構的名牌，數十名中介人員或玩手機或聊天，看房客戶寥寥無幾。

　　時鐘倒回兩周前，這個于9月28日拿到預售證的新盤，在國慶之后首個工作日入市，推出318套建面約68-112平方米的一至二房，整體備案均價約7.1萬元/平方米;另外還有一套1238平方米的頂層產品，單價5萬元/平方米，總價約6190萬元。

　　根據深圳中原地產的開盤簡報，開盤當天，實地劍蘭郡僅銷售約15套，去化率4.7%。

　　經濟觀察報記者在項目現場觀察到的銷控表顯示，開盤半個月以來，實地劍蘭郡陸續又賣出一些房源。銷控表目前呈現的219套房源中，貼上“已售”標簽的約140套，剩余未售房源70來套。一位銷售人員稱，還有部分房源是開發商保留單位。

　　在近幾年鮮有新盤入市的羅湖區，實地劍蘭郡是罕見的純住宅新盤，周邊還分布有羅湖地王萬象城商圈，老牌的東門商圈等。項目周邊幾個二手小區的均價介于4萬-6萬元/平方米，實地劍蘭郡的大部分戶型單價在7.5萬元/平方米上下，帶精裝，營銷中主推智能家居系統。

　　上述中原提供的開盤簡報披露，與實地劍蘭郡同周開盤的深業泰富廣場，主推1460套建面約37-88平方米的一至二房公寓，均價約6.58萬元/平方米;另外還有459套辦公產品，100套商業。開盤當天到訪200人以上，但4個小時的時間累計簽約300多套，去化率21%。“我們項目從開盤到現在快一個月，只去化了大概三分之一，情況比我之前預期的差了很多。”一名近期在深圳中心區有新開項目的房企董事長告訴經濟觀察報，由于限價令，他們項目實際開盤價格也比他預定的下降大概10%。

　　在這一輪去化低潮中，熱點盤也紛紛“中招”。華僑城香山美墅曾在去年推出四期514套建面約165-203平方米的住宅，彼時均價約8.3萬元/平方米，開盤即售罄。10月12日，華僑城香山美墅五期再次“出擊”，推售836套125-176平方米三至四房住宅，整體均價約8.28萬元/平方米。根據此前前海公證處官微的公告，共有501個購房者參與了搖號。而按照深圳中原地產的開盤數據，開盤當天銷售約300套，去化率約35%。

　　位于深圳福田豪宅片區香蜜湖的“網紅盤”深業中城，開盤當天推出的751套公寓，備案均價11.2萬元/平方米，274套辦公產品均價7.5萬元/平方米，蓄客9天認籌約500批，但開盤當天成交117套，整體去化率約11%。

　　深圳中原地產統計數據顯示，截至10月21日，深圳共有23個新盤入市，其中住宅推貨量4755套，開盤去化率僅約28%。而在9月，入市的新盤僅12個，其中住宅推售了2315套，開盤去化率約44%。

　　中原地產代理(深圳)二級市場董事總經理玉家雄說，今年上半年，深圳新盤的平均去化率還維持在50%左右。但到了9、10月份，開盤去化率呈現越走越低的態勢。28%的平均開盤去化率，應該是自2015年以來，深圳新房市場的新低。

投資需求下降

　　新盤開盤陷入去化低谷，與市場上投資自住需求的變化息息相關。10月以來入市的23個新盤中，產品類型涵蓋公寓的有5個樓盤，全部位于南山、福田、羅湖三大片區。

　　一名深圳上市房企的營銷中心負責人告訴經濟觀察報，目前深圳中心區市場的大部分新盤都是公寓，公寓的投資屬性比較強。由于“731新政”規定新購買的商務公寓限售5年，并打擊投資投機行為，現在投資客退場，對公寓這種投資型產品沖擊比較大。

　　據了解，此前深圳房地產高峰時期的投資客比例達到30%以上。按照玉家雄的統計，截至目前，整個深圳市場的純投資客占比下降到15%左右。其中，公寓的投資客比例大約20%-30%，住宅產品的投資客比例下降到10%。

　　以綠景紅樹灣壹號為例，這個在10月中旬入市的新盤，首次推出345套83-167平方米2-4房住宅產品，現樓銷售，均價將近9萬元/平方米。項目設置了驗資100萬-300萬看房的條件，收獲471個誠意登記號。按照深圳中原地產的開盤檢測數據，開盤當天共去化241套，去化率約70%。這也是最近兩周去化率最高的樓盤之一。

　　一名接近綠景紅樹灣的知情人士稱，該項目在開盤當天大戶型產品基本清完，小戶型的走貨比較慢。主要原因在于，小戶型的成交以投資客偏多，但由于目前深圳市場上投資需求減少，影響了這部分產品的銷售。

　　“綠景紅樹灣的成交客群中，自住客的比例將近90%。開盤十來天，截至目前，已經去化近8成。”上述知情人士表示，由于去化結果良好，今年綠景在深圳市場的壓力已經不大，不過在其他城市的樓盤銷售還是蠻有壓力。

　　新盤遇冷，加上已經進入第四季度，正在逼使多個開發商尋求應對之策。禾略中國是一家著眼于房地產開發策略及方案研發的公司，其CEO鄭永祥告訴經濟觀察報，之前很多房企咨詢的方向都是選擇城市和土地投資問題，但這段時間咨詢更多的都是市場變化之后同行的做法。

　　玉家雄最近觀察到的現象是，不少開發商對后市的預判相對比較悲觀，所以目前的心態是將推貨時間往前安排，并提高渠道傭金，加大折扣。

　　從9、10月份的推盤量對比來看，開發商的推貨力度正在加強。

　　上述深圳上市房企的營銷中心負責人透露，最近深圳市場有一個情況越來越明顯，幾乎80%-90%的新盤都開始啟動外圍三級代理。

　　外圍三級代理是指過往主做二手房的中介機構，轉向為新盤拓客。與以往二級代理相比，三級代理的傭金介于3%-5%，成本要增加大概5倍。“特別是不好出貨的公寓產品，或者原深圳特區外的龍崗一些出貨困難的樓盤，都會采用這種方法。”

　　據該營銷負責人介紹，開發商的營銷策略到底是重營銷還是重渠道，主要看各自選擇。一般來說，如果對時效性要求比較高，需要見到直接效果，80%-90%的開發商會選擇渠道。

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