2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產業地產的白銀時代”，第九屆中國產業園商務區發展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯房地產商會、房訊網（www.funxun.com）聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦。

　　北科建集團董事長郭瑩輝先生應邀出席并發表主題演講。

北科建集團董事長 郭瑩輝

　　首先感謝劉凱董事長邀請我參加這個論壇，并且預祝大會成功。

　　今天下午的話題比較大，中國產業地產遠去的發展趨勢，也是在座從事產業地產投資、開發、建設、運營的各位嘉賓非常關心的話題。

　　在新的常態下我們要踐行五大發展理念，在創新、協調、綠色、開放、共享的理念之下，其實我們的經濟結構發生了很大的變化，GDP增長從高速轉向中高速，這是速度的變化。經濟結構不斷升級，這是結構在調整優化。從要素驅動、投資驅動向創新驅動，這是動力機制的轉化。所以這是我們整個國家的經濟趨勢。同時也影響到了產業地產的發展態勢。對產業園區的影響從這幾個緯度解剖一下。

　　第一方面，增長方式，原來產業園區全國都是重規模，現在要重質量。俗話叫提質增效。資源配置轉變，由粗放式發展向集約化發展。產業結構轉變，由制造業為主向高端制造和服務也相結合轉變。環境建設轉變，由注重硬環境向更加注重軟環境轉變。招商方式由成本領先土地招商向服務領先的產業集群轉變。運營方式轉變，由載體出售向載體自持運營轉變。若干個變化對從業者提出了新的挑戰。

　　今天我把挑戰和機遇分成十個方面。四個方面是總體的趨勢，六個方面是體現在操作運營商。首先來看看產業園區在總體發展趨勢上除了剛才那些特征以外，有哪些大的總體的宏觀趨勢呢？

　　趨勢一是產業園區轉型升級、創新發展進程加快。產業園區作為國家的經濟發展的橋頭堡或者是重要載體，在這幾年的發展中起著不可或缺的作用。我列舉了從2014年到現在一些重要的城市，園區經濟在當地GDP中所占的比重，通過這些比重就可以看出我們國家園區在當地經濟拉動或者經濟結構調整的力量。比如說我們國家在2015年全國有42家高新區，GDP占到了所在城市的20%，有21家GDP超過了30%，7家超過了50%。全國有多少家高新區呢？大概118家。這118家高新區能夠在城市中起到這么大的助推拉動作用，可見園區在整個經濟結構轉型、產業創新升級方面所起的作用是相當大的。但是我們國家的經開區、保稅區、物流區等等有三四萬家，在各類園區中反而表現出來的差異又比較大。

　　一是產業層次不高，創新能力不強。比如說有些地方園區尤其在中西部或者西南部，可能本地的產業稟賦并不支持做大的高科技的園區或者加工貿易區，但是因為那些園區展示的功能，所以各地招商引資，園區也是千瘡百孔，有規模、沒質量，土地荒蕪，園區中途不成功的現象比比皆是。

　　二是服務功能發展滯后，城市配套功能不足。在這個層面上的問題也比較明顯。

　　咱們看一看圍繞北京的東西南北的園區經濟，像亦莊園區、北清路產業帶，現在也發展了城市功能和產業聚集區的功能有一定的滯后關系，尤其是咱們在北京從空港到未來科技城，到北清路，再到西山，這條產業帶上，一百多公里的路上，包括城市商貿研發、城市生活等等，遠遠滯后于北京園區的聚集速度。

　　三是區域分布不均衡，園區間缺乏合作互動，園區孤立現象比較明顯。

　　四是政策優勢減弱，營商環境有待改善�？空�策優惠的現象也在進行新的方式改變。

　　五是土地空間飽和，粗放利用和污染現象未有效遏制。

　　六是管理機構行政化，組織運營活力不足。

　　在園區層面靠的是制度創新，靠的是服務優先，但反過來有些地方園區管委會和行政機構的劃分不是很明顯，導致機構臃腫、服務意識不強烈。所以很多地方的園區發展，不僅如人意，不是資源不夠，而是服務機制不夠。

　　趨勢一，園區在提質增效方面有兩大特點，一是“瘦身”，一是“增高”。瘦身主要體現在園區進行整理、優化、升級，用最通俗的話說就是騰籠換鳥。在90年代到2000年這十年發展的園區，是以制造業為主，而不是進行專業劃分。但到了現在，我們需要以創新、以成果轉化為目標的園區就需要高精尖產業，所以需要對原來的產業進行更換，產業就要瘦身。還要體現在增高上，就是產業結構、比重、功能首先體現在了體量和質量上。像北京最近有一些工業大院的清退，這是最明顯的例子。原來各區縣為了發展區縣經濟，劃出一些集體建設用地，招商引資一些有GDP支撐的項目，但現在隨著北京高精尖產業和科技創新功能的提高，所以對這些工業大院進行清理。有一些還原成綠地，有一些進行高新技術產業的園區升級。

　　趨勢二，產業園區作為先行先試區，政策創新加速。我們國家現在進入了以質量取勝的時代，所以在產業園區發展層面上過去的發展是靠成本領先，土地、房租、政府補貼。現在這個時代已經過去了，而這些園區新的產業聚集能力或者創新轉化能力靠的是什么呢？靠的是在里面的金融、服務、政府跟企業、市場的互動，而不是簡單的靠房屋、土地優勢來發展園區。所以外部政策有些已經慢慢在撤退，但是有些創新的微觀的政策正在積極調整和增加。

　　各地在發展高新技術產業方面，在微觀層面上，都是在鼓勵創新方面。但是河北省，在園區發展的運營商層面，有一個非常大的政策，這個政策可以說是我目前見過國內關于園區開發企業最為優惠的政策，我們看到的政策都是園區里面入園的高新技術企業的優惠、政策支持，但關于園區運營企業的支持政策相對少。而我講的河北的政策其實是2014年出的，講的是我們園區開發企業可以和本地政府對省級高新區園區進行合作建設。這是第一條。第二條，允許本區的稅收建立一級財政局，由社會投資人和政府共同在區內形成的稅收方面進行分帳。2014年河北省委省政府出臺的鼓勵社會企業、社會資源進入高新技術產業園區投資建設運營方面的鼓勵政策。這個政策其實比現在這些政策力度要大很多。

　　趨勢三，產業園區作為對外開放的排頭兵，全球化布局加速。這句話是引自于習總書記的“啟動一帶一路科技創新行動計劃，開展科技人文交流、共建聯合實驗室、科技園區合作、技術轉移，四項行動。”作為我們國家在“一帶一路”產能輸出或者在國際合作中，園區經濟實際上就是一個經濟的先頭部隊。到現在“一帶一路”成果非凡，在20多個國家已經建立了各類園區，累計投資超過1800億美元。所以園區經濟是我們中國企業海外聚集的重要載體，也是拉動當地的研發、制造、貿易的重要載體，也是中國大國外交的重要載體，所以園區經濟可以理解為是我們對外開放的排頭兵。

　　趨勢四，產業園區融合化特征更加明顯。

　　產業園區自身有瘦身、有增高，那是在我們產業園區形成的經濟層面，但是在我們的園區建設運營層面這四個方面的特征也比較明顯。

　　一是園區內企業之間的融合，包括產業集群化內部的融合。我們北科建做園區可能跟大家不太一樣，我們著重注重于專業化園區，比如北京或者京外，有生物醫藥產業園、信息產業園、軟件園等等，為什么建立起專業化園區，而非簡單的創新園呢？是因為這些專業化園區里面容易形成企業間的投資、技術交流，包括收購兼并，容易形成企業間的貿易和交易，這就促成了企業間的融合，實際上是園區對產業聚集到產業孵化的功能實現。所以園區的特征就是盡可能以專業化、集群化聚集園區，容易形成產業質量的提升。

　　二是園區之間的融合，主要是園區之間的密切合作，形成了區域的網絡，這點實際上在長三角20多個城市里面，我們的園區經濟發展得比較明顯。比如蘇錫常地區，招商信息上由政府建立起招商的信息中心，和各園區之間形成空租面積或者適應落地企業的特點，由政府來協調這些園區的招商客戶，實現園區的融合和互動。

　　三是產能融合功能，原來的園區簡單的從研發到制造，或者叫產業功能區，但是光有產業是不行的，所以現在各地方政府都能感覺到產能融合給本區域帶來的復合貢獻。包括這幾天我們在京津冀互動的一些市領導，也特別強調不要再做簡單的科技園了，我們需要在城市的戰略之下和新城新區的規劃之下，能不能做高新技術產業和高品質的綠色住宅和城市的配套功能，結合起來由這個企業作為社會投資人，來招標、采購你們的服務。所以現在政府的職責和意識已經從過去招園區、園區招科技企業，變成了招一個大的城市運營商、區域發展商，實現產城共同發展。

　　四是園區國際化融合。國際化融合兩層意思，一個是園區間的建設需要借助生態、智慧等，比如在北歐、新加坡有很好的園區規劃和城市發展理念，我們可以借鑒。這只是國際化的一方面。還有一方面在國際孵化中國的制造，這種產業轉移也是很好的方向。比如在加拿大，有很好的眾創空間，聚集了很多很多初創的或者苗圃企業，但是加拿大甚至美國沒有這么大的市場需求，我們特別希望他們能到我們的園區里來落地生根，我們把市場推廣給他們，使他們變成國際的研發到中國的落地和產業轉化。所以園區之間的融合化特征從空間、從信息到功能、到國際化之間，有很多很多緯度，有待于我們從業者去挖掘、去實現。

　　我剛才講的是我們觀察的產業園區共同宏觀的一些發展趨勢。下面我簡單講一講我們在運營層面的趨勢。

　　一，策劃規劃上更加注重土地集約利用，功能更加綜合化。

　　這是我們最近兩年在房地產大熱情況下，同樣的產業地產出現以后對產業園區的土地需求也劇增，導致國家對這方面的關注。所以最近幾年我們可以看到在我們的政府層面，對于工業園區的提質增效，包括容積率要求提高，包括土地的投資強度，乃至園區的分割銷售等等，出臺了很多既支持但更多是限制企業政策，比如園區原來的容積率1.0不行了，各地可能希望是1.2、1.5，加強土地利用率。另外，因為土地少了，產業地產再促進經濟發展也需要把土地的集約利用提高起來。另外，園區要求保障每平方公里投資不少于多少億，提高土地的投資強度。另外，在園區的發展過程軸，也不希望簡單的去做園區，而是希望跟城市發展聯系起來，就是產城融合。尤其最重要的，在天津、江浙地區出了新的情況，就是工業園包括教育、科教園區，都希望按獨棟整體銷售，不允許分層分割。有些地方允許分層分割，最小面積不能小于500平米。這對中小創新企業的購買就形成了很大的障礙。但政府認為這樣利于招大商、招重要的企業。所以在土地集約利用方面，功能上和土地利用上，國家的要求越來越高了。

　　最為嚴苛的是，最近我們在天津不是論棟，而是分宗，一宗地上蓋五棟樓、十棟樓，只能以一個土地證進行整體銷售，連樓棟都不行了。這個變化是我們從業者要需要的很重要的一方面。

　　這是我們的規劃策劃方面土地利用的情況，我們在天津北辰區68平方公里國家第一個產城融合示范區里面，我們最近做了一個10平方公里的產城融合的園區，就是剛才講的政策。原來分層不行，分樓棟，現在分樓棟也不行了，要分宗，整個樓宇通過股權轉讓或者通過所有資產一塊轉讓，要求比較苛刻。這說明國家對土地、對開發的產業招商的成果更加關注了。

　　二，產業招商層面，注重產業定位差異，產業招商精細化。

　　比如我們在北京周邊的涿州、大廠、張家口、廊坊，所有談的這些項目，政府特別希望在城市規劃之下，你與周邊運營商之間的差異化在哪里，提出與本地產業之間的關聯，僅僅說我能做園區、能賣，對政府來說已經不怎么吃香了。他們希望提出有遠見的產業構架。在京津冀周邊，各級政府對精準的產業定位要求越來越高，反過來對園區企業的招商工作是巨大的挑戰。

　　最近在上一周，我們北京市發改委發布了一個重要的新聞，就是北京市把雄安新區當做自己的事情來重視。在支持雄安新區的舉措上，提出了一個把中關村的創新要素要向雄安聚集，這樣的觀點其實大家可以想一想，中關村區域有兩萬家高新技術企業，有各種各樣的產業門類，如果這些創新要素都向雄安新區聚集，就意味著雄安新區要承載著各種各樣的電子信息、海洋、航天、軍工等各個方面的產業資源區，這些園區如果將來去雄安新區，我們將來各位有志于在雄安發展的話，這一條就是致命的要求。因為提不出精準的產業定位和科學的園區的規劃，可能連雄安新區入門的機會都沒有。這是在行業里面運營層面關注的第二個現象。

　　原來優惠政策從園區招商來說，政府招商和企業招商，產業定位、投資環境到產業環境越來越要求從產業的精確到服務的到位，以及產業生態圈的構建，來形成新的招商的內容，不僅僅是政策優先，可能要開發商和政府共同配合服務和生態環境建設。

　　三，產業培育，注重產業生態打造，實現產業集群化。

　　政府現在來說，已經并不是我招你產業園區，你再招科技企業，而是他希望你懂得產業園區生長和培育的規律，同時和政府能夠攜手，把一個創新、創業的生態環境和氛圍構建起來，共同致力于對高新技術企業進行孵化、進行投資，讓它們在本地成長。這樣的要求我認識得比較深刻，也是我們在企業內部總結的，跟政府溝通用的。

　　那么這里面有什么樣的企業聚集？原來政府都希望我們招龍頭企業、龍頭招商，但是我說不一樣，有龍頭的就有龍身、有龍尾、有龍爪，所以大中小創業企業就形成了業務、信息、貿易、交易的互補，這樣才能成為一個生態圈。就是十個大佬往那一蹲，老死不相往來，那叫什么生態圈呢？所以產業聚焦、企業聚集、金融支持、人才保障、創業驅動、創新策源、市場扶持、技術平臺都要聚集在一起。

　　我們去年包括最近投資了三個VC階段的投資，都是入園企業投資的，我們獲利倍數在4到5倍，已經形成了很好的生態。

　　什么是創新策源呢？各地政府都喜歡招大商，我說錯，你可以把有創新能力的企業招到園區來，我們扶持。所以梯度招商不如本地聚集，形成本地的科技創新的力量。所以創新策源地不是簡單的到北京去招，所以創新側圓是招商環節，招誰很重要。市場復制，本地政府的陽光工程、政府采購中，能不能優先采購入園企業，給他們一些市場機會。最后是搭建一些必要的技術平臺。

　　這八個方面，我們政府把八個緯度構建完全了，這個園區沒有圍墻，實際上它已經變成了政府、運營商和園區共生共享共融的產業生態圈，彼此利益都相關，是利益相關方、生命共同體。

　　四，產業運營，注重發揮平臺功能，園區企業盈利模式多元化。

　　這個圖表可以反映出園區運營商服務對象是誰？是創新的主體，這些主體來自于企業、大學、各種機構，他們是入園的主力軍，是我們的衣食父母。他們在園區里干什么？進行創新、創業。怎么創新呢？通過思想、體制、技術、機制、文化，使企業內外兼修，通過我們和政府這個保姆的呵護，讓企業在這里安安靜靜成長。但是他們需要和我這個保姆政府形成很好的創業環境，環境的營建是他們賴以生存的土壤和氣候。這個環境包括了各種各樣的服務、各種各樣的軟環境建設等等。所有這一切誰去構建？是我們產業運營商或者我們園區運營商，我們搭建的園區不再是一個土地、房屋經營租賃的房地產業，而是房地產作為基礎打造的創新創業成果轉化的城市級的大孵化平臺，這個平臺思維決定著我們企業在整個活動中的盈利模式。因為是平臺，所以我們做得很艱苦的工作就是要為這個園區的眾多客戶導入很多很多資源，為它去服務。這些資源有政府資源、行業資源、企業資源、合作伙伴、中介服務、金融、院所等等，這些資源通過有償市場化和政府支持的活動來導入到企業里面，北科建內部叫三重服務，生產性服務，是要素和資源整合所做的工作。生活性服務，圍繞企業員工的生活所需要的一些服務條件。政務性服務，企業在當地需要報稅、需要工商、需要律師，需要和政府打交道，我們通過園區來提供這些服務。三類服務，一百多項服務指標，把它作為園區企業給客戶服務的承諾或者必須到位的服務內容。保證企業在這里面能夠健健康康的成長。

　　因為投資物業、服務客戶，才給我們園區運營商形成了兩大類最為重要的收入來源。所以從收入來源里可以看到有關于基于房地產屬性的收益來源，但另外是基于服務性的收益來源，比如說基于房地產的，作為園區有土地一級開發的收入，有二級市場開發物業形成的收入，還有三級持有物業形成的租賃性收入。我們集團還有另外衍生的服務性收益，比如給政府服務，政府會給我一定的政策優惠或者稅收返還，這個大邏輯是我在政府形成一個創新活力很強的創新平臺，政府給我實現這個功能，就要給我一些優惠的政策和收益。

　　第二方面的服務是我服務了入園企業，所以入園企業感恩回饋我，開放它的股權融資，把投資機會給我了，這是一個互利互惠的過程，而不是簡單的給它金融支持，而是對園區有依賴性，把投資機會開放給我，所以股權投資也有重大盈利。

　　第三方面是別的政府、別的同行請我們去做管理輸出，同時北科建還給政府和其他的同行做了三個項目代建、代運營，這也是我因為園區帶來的衍生性的服務性收益。

　　五，金融支持，金融對于園區的成敗事關重大，所以在金融的供方和金融的需方，我們的園區企業搭這個平臺，包括直接組建各種基金，為園區的建造環節和企業的成長環節提供各類的金融工具和我們自身的盈利機會。這里面有小到園區、大到產業新城，我們園區開發商或產業新城的運營商都應該把各類金融緊緊掌握在自己手里，為客戶提供服務的同時也壯大自己的盈利來源。

　　六，建設與管理，更加注重綠色生態，管理服務智慧化。

　　在運營過程中，關于園區的生態和智慧已經成了各地政府招園區運營商開發運營園區的標配或者標準要求，我剛才講過的那些地方政府都是對于生態化的園區、綠建的應用，包括智慧化園區管理，能不能和本地政府的行政管理、智慧城市結合起來，這對于我們來說，可能要在我們的策劃園區之初要植入或者增量投資這些功能，才能使園區變成花園式、生態化的辦公環境。

　　以上是今天我給大家從大的發展趨勢到具體操作運營商提出的行業觀點。

　　最后做一下小結。做產業園區，我們出身于地產，但是不能陷在地產里面，把園區的基本功能、產業孵化功能給破壞了。所以園區企業要成功，要從地產思維結合互聯網思維，再疊加投行思維，把房地產開發項目變成一個產業孵化的平臺，才能形成我們的行為模式、我們的出發點，能夠讓政府接受、讓客戶受益。這是思維方式的轉變。

　　另外，我給大家一個忠告。行業里面很多同行也跟我交流，我們做科技園區，很多科技園區做不動了。我說你可能把科技園區、科技地產和普通的工業地產，比如物流園、標準廠房，劃等號了。如果劃等號，你的科技地產就白白浪費了很多機會，而抓了很多芝麻粒的小價值。換句話說，我們科技地產服務對象是產業的上游、是研發型、科技型企業，工業地產是中游或者下游，是制造業或者貿易型園區。因為對象不同，所以從客戶身上獲利的手段就不一樣，所以科技地產一方面是要打造一個園區的物業環境，從不動產上租賃銷售載體來獲利。但更主要的是通過股權投資來盈利。這個思維我們很多同行包括我們內部很多員工都犯了這樣的錯誤，叫“買櫝還珠”的錯誤，就是把很好的園區里面綜合收益、把最重要的客戶的投資機會扔掉了，而著眼點放在園區的房屋的設計、成本的控制、租賃的客戶的選擇上。

　　我經常問他們，你是招一個能付得起房租的客戶，還是希望招一個付不起房租，但是企業未來成長性非常好的客戶？潛臺詞就是，你注重的是物化的租賃收益還是關注對它投資股權VC、PE帶來的收益？其實我想講的是，這兩種收益都要關注，不可或缺。

　　今天就講這么多，供大家分享。

    來源：房訊網

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